聊城房?jī)r(jià)在2016-2018年的漲幅在60~80%左右，這個(gè)上漲讓很多購(gòu)房者難以接受，我看了其他人的回答，有些分析有點(diǎn)道理，但都沒說到點(diǎn)子上。這次上漲之前，聊城原本是房地產(chǎn)供需穩(wěn)定的四線城市，沒有頂層的超級(jí)大利好政策，不會(huì)因?yàn)閮?nèi)部原因暴漲的，上漲的誘因在外面。

外部誘因，在加上開發(fā)商、地方、購(gòu)房者市場(chǎng)行為才導(dǎo)致房?jī)r(jià)這么高，在這個(gè)過程中你一定要考慮人，人的市場(chǎng)心理和行為很難改變。下面我會(huì)逐一分析。

你一定要記住，房子無(wú)論再怎么樣也是經(jīng)濟(jì)的附屬物，這樣你才能看到別人看不到的東西，最好有一定的金融知識(shí)。比如資金總是流向有賺錢效應(yīng)的地方

2008年全球經(jīng)濟(jì)出問題，頂層貨幣放水，抵御經(jīng)濟(jì)低迷，最重要的是刺激投資，利率低誰(shuí)都知道借到就是賺到，像國(guó)企、地方上都拼命借錢，債務(wù)節(jié)節(jié)攀升，沒幾年就增加了十萬(wàn)億，雖然沒打算還，但頂層嗅到了金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

所以2016年全國(guó)的媒體都在說債務(wù)，頂層的解決辦法是轉(zhuǎn)移債務(wù)，企業(yè)降杠桿，居民加杠桿，這里提一句，頂層調(diào)控始終圍繞穩(wěn)就業(yè)，控通脹、穩(wěn)定匯率來(lái)的，你去看上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，也能看出個(gè)大概，自2016年來(lái)，資產(chǎn)負(fù)債率通常都是下降的

居民加杠桿最安全的就是銀行貸款，房地產(chǎn)就有了上漲的基因。不要老是糾結(jié)在聊城內(nèi)部規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)上

還有一點(diǎn)，眼光要跟著聰明的資金走，2016年聰明的資金都在一線城市和強(qiáng)二線，所以在聊城上漲之前，這些城市已經(jīng)充分上漲了，開始限購(gòu)限貸了，限購(gòu)限貸是典型的打亂市場(chǎng)節(jié)奏的手段，但非常有效，一是扎了一道籬笆，把一部分需求關(guān)在外面，二是降低了開發(fā)商的預(yù)期

這樣，這些資金就要另找去處了，進(jìn)不去的進(jìn)不去，賺錢預(yù)期降低的降低。

碧桂園為代表的房企來(lái)聊城就是佐證

應(yīng)該說，最先咧嘴笑的是地方，地方上在94~2008年分稅制后一直沒有理想的財(cái)政來(lái)源（后來(lái)又有了營(yíng)改增，又被頂層抽走一部分），叫苦不迭，頂層就把土地出讓給了地方，地方才算有了救命稻草，畢竟地方事兒多，花錢的地方太多。

這是頂層和地方的博弈

碧桂園這些企業(yè)資金充足，一是實(shí)際資金充足，杠桿加借新還舊，二是相對(duì)充足，相比原來(lái)在一線和二線城市的成本，三四線的投資會(huì)很舒服

聊城各種地王就出來(lái)了，地王對(duì)當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)的影響：

一、賣方者：停止出售或者提高價(jià)格，影響原來(lái)供求。

二、開發(fā)商：開發(fā)形成供應(yīng)需要時(shí)間，沒有實(shí)際供應(yīng)增加

三、購(gòu)房者：買漲不買跌，恐慌入場(chǎng)

四、媒體中介：大肆渲染，影響購(gòu)房者心理。

無(wú)論是什么投資，最重要的一點(diǎn)是要尊重市場(chǎng)，還有就是人的心理和市場(chǎng)行為是很難改變的，當(dāng)上漲過程中大量剛需和改善被消耗掉以后，房?jī)r(jià)也來(lái)到高位，買不起的買不起，需求下降了，市場(chǎng)開始降溫，房?jī)r(jià)進(jìn)入橫盤，橫盤一段時(shí)間，就有現(xiàn)在的一波下調(diào)

聊城中間又一些小插曲，就是教育劃片，不然的話，上漲可能在2018年的小陽(yáng)春就夭折了，這個(gè)插曲有自身的弊端，導(dǎo)致以往來(lái)聊城求學(xué)租房需求少了，租售比跟著降，租租不出去，住不一定住，又變相加速了橫盤和調(diào)整的到來(lái)。

總之，房?jī)r(jià)現(xiàn)在這么高，也是得益于這次上漲。上漲跟聊城自身的產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃等等亂七八糟的關(guān)系不大，即使有些關(guān)系也不是主因，不要被霧霾遮住了眼睛

聊城房?jī)r(jià)一直那么高，沒跌