濟(jì)南是一個比較尷尬的城市，GDP省內(nèi)的老三，省會首位度全國倒數(shù)第一；市內(nèi)面積狹??；經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)。濟(jì)南的房價在國內(nèi)的省會城市里面，也屬于較低的價格。這與堂堂山東的經(jīng)濟(jì)地位實(shí)在不相稱。濟(jì)南房價不高有其自身的原因?？傮w來說，我認(rèn)為，除個別熱點(diǎn)地區(qū)外，2018年濟(jì)南房價總體來講是穩(wěn)中下降的局面。
1、濟(jì)南房價在過去兩年已經(jīng)嚴(yán)重透支上漲空間。在2016年以前，可以講濟(jì)南的房價一直不溫不火。2016年到2017年，濟(jì)南的房價從7000-8000元一路上揚(yáng)，目前萬元以下的房產(chǎn)基本都在遠(yuǎn)郊縣區(qū)了。這一快速的上漲，引起上層的高度重視，在目前的政 治 環(huán)境下本地 政 府不得不采取措施打壓房價，也直接導(dǎo)致了2017年的更嚴(yán)格的限購政策出臺。限購直接導(dǎo)致了成交疲軟，出現(xiàn)有價無市也是必然。
2、新舊動能轉(zhuǎn)換政策，將引導(dǎo)濟(jì)南主城區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口分流。前所未有的濟(jì)南城區(qū)北跨已經(jīng)作為2018年的重點(diǎn)工作，黃河北地區(qū)1000多平方公里的新舊動能先行區(qū)建設(shè)，將疏解濟(jì)南老城區(qū)部分人口；萊蕪與濟(jì)南的同城化，也是濟(jì)南的南部空間擴(kuò)大；濟(jì)南地鐵建設(shè)，也有力地疏解老城區(qū)人口的東西方向轉(zhuǎn)移。這些措施，可能會引起新建城區(qū)的房價上漲，但是幅度不會很大。限購不解除，總需求量不會擴(kuò)大，選擇性增加，必然導(dǎo)致整體價格下降，尤其是對過去上漲較多的地區(qū)，價格下行是必然。
3、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，居民收入較低，難以支撐房價上漲。濟(jì)南與北上廣不在一個檔次，與省內(nèi)的青島相比，工業(yè)不發(fā)達(dá)，商業(yè)也不夠強(qiáng)大。濟(jì)南對外來人口的吸引能力較弱，也就沒有大量新增購房人群的產(chǎn)生，這些對濟(jì)南的房產(chǎn)市場是極為不利的。
濟(jì)南的房價已經(jīng)被嚴(yán)重高估，2018年，濟(jì)南房價穩(wěn)中略降的可能性更大。